19/01/2026
Η κατάτμηση κληροτεμαχίου αποτελεί ένα από τα πιο στρυφνά θέματα της ακίνητης ιδιοκτησίας, κυρίως στην περιφέρεια.
Τα δύσκολα θέματα που προέρχονται από αυτή αφορούν ειδικότερα τα αγροτεμάχια και αναδεικνύονται με τη διενεργούμενη κτηματογράφηση και την υπαγωγή – καταχώρηση των ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
Τα κληροτεμάχια ή οι κλήροι αφορούν γεωτεμάχια που παραχωρήθηκαν από το Δημόσιο σε πολίτες , για διάφορους λόγους, π. χ. προς αποκατάσταση ακτημόνων (πολιτών που δεν είχαν κτήματα) κλπ. Αυτοί οι κλήροι παραχωρήθηκαν με αποφάσεις κυρίως του Υπουργείου Γεωργίας, ή της Αγροτικής Τράπεζας.
Ο κανόνας που ίσχυε επί αυτών ήταν ότι δεν τεμαχίζονται για κανέναν λόγο . Αυτό ίσχυε για έναν αντικειμενικό σκοπό, γιατί το Κράτος – όταν φρόντιζε για την αποκατάσταση π.χ. των ακτημόνων με την παραχώρηση γης- επιδίωκε να επιτύχει την επωφελέστερη εκμετάλλευση του κληροτεμαχίου το οποίο ήταν σημαντικό στοιχείο για την οικονομική ζωή της χώρας, η οποία μέχρι πρότινος στηρίζονταν στην αγροτική οικονομία.
Έτσι, σύμφωνα , με τον αγροτικό νόμο δεν μπορούσε να αποκτηθεί κυριότητα ακίνητου που ήταν κληροτεμάχιο , με χρησικτησία, τόσο για το σύνολο του όσο για μέρος τού – κυρίως , μάλιστα, ως προς το τελευταίο γιατί υπέκρυπτε την παράνομη κατάτμηση.
Αυτή η απαγορευτική αρχή ίσχυε ανεξάρτητα από το αν ο «ιδιοκτήτης» δηλαδή ο παραχωρησιούχος κατείχε πράγματι το ακίνητο ή όχι.
Η παραπάνω απαγορευτική αρχή κάμφθηκε στην συνέχεια, και ορθά, με τον Αναγκαστικό Νόμο του 1968 και επιτράπηκε η υπό όρους κτήση παραχωρηθέντος ακινήτου (κλήρου) με χρησικτησία άλλου προσώπου , πλην του τιτλούχου, αρκεί να μην οδηγούσε σε κατάτμηση του κλήρου. Έτσι, ενώ δεν επιτρέπονταν η κτήση κυριότητας τμήματος του ακινήτου με χρησικτησία, επιτράπηκε η απόκτηση κυριότητας με χρησικτησία ποσοστού εξ αδιαιρέτου του ακινήτου /κλήρου , αφού αυτή δεν οδηγεί σε κατάτμηση. Δηλαδή η απαγόρευση συνέχιζε να υφίσταται για την φυσική κατάτμηση του κληροτεμαχίου και όχι για την κατ’ ιδανικά μερίδια (εξ αδιαιρέτου) μεταβίβαση του κληροτεμαχίου.
Βέβαια, παρά τις άνω απαγορεύσεις, είχαν βρεθεί «οι λύσεις» για την υπερπήδηση των απαγορεύσεων της κατάτμησης.
Αυτό γινόταν με άτυπες και συνήθως εικονικές μεταβιβαστικές πράξεις υπό τον τύπο των προσύμφωνα ή των ιδιωτικών συμφωνητικών, στα οποία κατά ποσοστό 90% δηλώνονταν ψευδή στοιχεία. Παραταύτα, είχε βρεθεί – με την ανοχή της Πολιτείας, ο τρόπος επικύρωσης και άρα νομιμοποίησης αυτών των συμφωνητικών μεταβιβαστικών πράξεων μέσω των λεγόμενων επικυρώσεων «ανωμάλων δικαιοπραξιών» .
Σήμερα η αντιμετώπιση της γης έχει αλλάξει άρδην .
Η κατάτμηση, υπό όρους , διαφορετικούς από τους αρχικούς που αφορούσαν τον σκοπό της επωφελέστερης εκμετάλλευσης του κληροτεμαχίου (και συνεπώς της προστασίας της αγροτικής γης και οικονομίας) επιτρέπεται. Όμως , οι όροι υπό τους οποίους γίνεται είναι πολύπλοκοι και προβληματικοί, καταδεικνύουν αφ’ ενός την ασάφεια που χρησιμοποιείται από την Πολιτεία για την διαχείριση ενός τόσο σοβαρού θέματος αφ’ ετέρου τη διάθεση της να αφήσει «το χρήμα να κυλήσει» να γίνουν μεταβιβάσεις έστω και με πλήθος παγίδων για τους συναλλασσόμενους , οι οποίοι μπορεί αργότερα να βρεθούν μπροστά από εκπλήξεις και καταστάσεις που δεν είχαν προβλέψει ή που δεν μπορούσαν να προβλέψουν. Έτσι οι άνω μεταβιβάσεις -κατατμήσεις βρίσκονται οριακά μεταξύ νομιμότητας και μη νομιμότητας.
Πάντως, μετά την τελευταία τροποποίηση της σχετικής νομοθεσίας και κατόπιν συνεχομένων διαδοχικών παρατάσεων – συνήθως για ευκαιριακούς λόγους - οι ενδιαφερόμενοι που κατέχουν τίτλους «ανώμαλης δικαιοπραξίας» δηλαδή προσύμφωνα, ιδιωτικά συμφωνητικά για κατοχή μέρους κληροτεμαχίων (με υποκρυπτόμενη κατάτμηση) έχουν προθεσμία επικύρωσης τους έως την 31/12/2027.
Στο γραφείο μας Law-Nous, είμαστε πάντα ενημερωμένοι για τα παραπάνω θέματα, έχουμε την εμπειρία και μπορούμε να προσφέρουμε τις αντίστοιχες υπηρεσίες και τις λύσεις των προβλημάτων σας σε συνεργασία με τους ειδικούς κατά τομέα επιστήμονες.
Μπορείτε να επικοινωνείτε μαζί μας με τους παρακάτω τρόπους:
1. Στην ηλεκτρονική μας διεύθυνση: info@law-nous.gr
2. Στο τηλέφωνο : 210 3800306
3. Με επιστολή στη διεύθυνση: Κυρίλλου Λουκάρεως 25-27 Αθήνα, Τ.Κ. 11475
Μαρία Ροκάνη
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω
